1. Na sequência do artigo publicado no número anterior abordando o tema da fiança, Manuel, leitor do Terra Ruiva, colocou a seguinte dúvida:
“Fui fiador do meu amigo António num contrato de arrendamento de um apartamento celebrado em 1 de Janeiro de 2016 por dois anos. Este meu amigo deixou de pagar a renda em Setembro, e como o senhorio o pressionou bastante, acabou por acordar com ele em anteciparem em um ano o fim do contrato. Agora, pensava eu que o assunto estava ultrapassado, o senhorio veio ter comigo a pedir-me o pagamento de 2.000 euros correspondendo às rendas de 500 euros mensais de Setembro até final do contrato, ou seja, Dezembro. Estarei eu obrigado a pagar essas rendas? Então a fiança que eu prestei subsistiu à cessação do contrato?”
É certo que, o que essencialmente caracteriza a fiança é que é uma obrigação acessória da que recai sobre o devedor principal, o que implica que, extinguindo-se a dívida principal, extingue-se também a fiança (conforme dispõem os artigos 627º nº2 e 651º do Código Civil). Porém, com a cessação do contrato de arrendamento em causa, o que se extinguiu foi a obrigação de pagamento das rendas dali para o futuro, e não, obviamente, a obrigação de pagamento das rendas que à data da cessação do contrato se encontravam vencidas e não pagas. Naturalmente que o fiador continua a garantir o pagamento das rendas não pagas pelo inquilino que se venceram até ao momento da cessação do contrato de arrendamento.
A resposta é, pois, afirmativa.
A propósito de devedor principal, não confundir com pagador principal, são coisas diferentes. No exemplo acima, devedor principal é o inquilino e pagador principal é o fiador.
2. Não raras vezes tem acontecido duplicação de descrições prediais com inscrições a favor de diferentes pessoas. Quando tal sucede, a favor de quem deve prevalecer o registo? Deve prevalecer, sem mais, o acto de registo mais antigo? Ou, se assim fosse, isso representaria uma inaceitável desconsideração automática do acto de registo posterior que goza da mesma presunção, conferida pelo artigo 7º do Código de Registo Predial, de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, ou seja, isso acabaria por ser o predomínio de uma mera presunção sobre outra mera presunção, o que não parece curial, e, daí, não importará antes aferir das razões substanciais que levaram a um e a outro registo para se concluir por qual o que deverá prevalecer? Parece uma questão relativamente simples, no entanto, quer grandes professores de direito, quer os tribunais, têm vindo ao longo de décadas a dividir-se quanto à resposta apropriada a dar ao problema.
Ora, há poucos dias atrás, no dia 22 de Fevereiro, foi publicado no Diário da República o acórdão uniformizador de jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça pondo fim, finalmente, a tal querela jurídica e no sentido de que, perante tal duplicação de registos, nenhum dos titulares registais poderá invocar a seu favor a presunção que resulta do citado artigo 7º, devendo o conflito ser resolvido com a aplicação exclusiva dos princípios e das regras de direito substantivo.
