Iniciamos o ano com um leque de novidades legislativas que em muito se refletem nos negócios jurídicos a que estamos habituados.
O Decreto-Lei 10/2024, de 8 de janeiro, procede à reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria.
Tal diploma tem impacto significativo no que toca à titulação de negócios jurídicos sobre imóveis, seja através de escritura pública ou documento particular autenticado, uma vez que a intenção legislativa foi a simplificação formal, através da eliminação de exibição ou prova da licença de utilização, assim como da ficha técnica de habitação.
Porém, existem várias considerações a serem atendidas.
Se, por um lado, o legislador quis simplificar o processo de transmissão do imóvel, o comprador deverá ter presente que o diploma não elimina as licenças de utilização. Quer isto dizer que as câmaras municipais podem e são competentes para fiscalizar os prédios urbanos quanto à sua construção e viabilidade, de acordo com os regulamentos urbanísticos para o efeito.
Imagine que adquire um prédio que não possui licença de utilização, muitas vezes construído sem qualquer autorização camarária. Feita uma fiscalização, a câmara pode mandar demolir todas e quaisquer obras ilegais. Ou seja, no fundo os compradores podem estar a “comprar gato por lebre”, como se diz na gíria popular. A consequência disto é uma grande insegurança jurídica, contrária a todo o esforço que tem sido feito nas últimas décadas a fim de dignificar os negócios jurídicos em questão. Mesmo que o resultado seja a demolição, pode levar a que os compradores, que pagaram o preço justo pelo prédio, tenham de suportar as custas de um processo de legalização camarário.
Outra questão interessante é que apesar desta dispensa de exibição da licença de utilização aquando do contrato definitivo, o diploma não alterou o artigo 410.º, n.º 3 do Código Civil, no qual é mencionada a obrigatoriedade de exibição da licença de utilização para a celebração de um contrato promessa de compra e venda. Ou seja, na prática um comprador celebra com o vendedor o contrato promessa de compra e venda e aí é obrigatória a apresentação de licença de utilização. Posteriormente, aquando do contrato definitivo, já não necessita de apresentar para efeitos de titulação a licença de utilização.
Contudo, para uma maior informação acerca da matéria, recomenda-se a consulta de um profissional habilitado, como o Solicitador, que o pode orientar em todo o processo de compra e venda da maneira mais célere possível.
