Na hora de comprar casa, o devido aconselhamento jurídico pode influenciar a escolha do comprador e ajudar nas surpresas inesperadas.
A casa dos nossos sonhos poderá ter um inúmero conjunto de condicionantes e pode trazer uma série de constrangimentos, tanto ao tempo da sua aquisição, como no futuro.
Uma adequada análise de toda a documentação permite, ao comprador, uma maior segurança em todo o processo. Entre outras situações, hoje iremos focar-nos no pagamento dos impostos que são devidos ao Estado.
Quando é celebrado um contrato de compra e venda, além do preço a pagar pelo bem imóvel, é devido ao Estado o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT) e o Imposto de Selo (IS).
Esses impostos são liquidados e pagos antes da escritura pública ou do documento particular autenticado e nenhum registo deverá ser efetuado sem que exista o devido comprovativo do pagamento, tornando-se assim um requisito obrigatório que deverá ser tido em conta por quem titula e por quem promove o registo de aquisição.
Existem várias regras que vão conduzir ao valor a apurar para a devida liquidação. Entre elas, devemos considerar que o valor a tributar, regra geral, será o valor maior entre o valor do contrato e o valor patrimonial tributável.
O valor patrimonial tributável é o valor estipulado de um determinado imóvel para questões fiscais (por exemplo, de forma a calcular o IMI – Imposto municipal sobre imóveis).
Assim, consoante estes dois valores, aquele que for maior, será o que a autoridade tributária irá servir de base para a liquidação dos impostos (isto porque a regra aplica-se de igual forma ao imposto de selo).
Não só o valor conta, mas também a própria natureza do bem imóvel. Quando a compra incide com um prédio urbano, ainda mais se complica porque é tributado de forma diferente. Uma questão a ter em conta é a afetação do bem imóvel.
Se o prédio é afeto para habitação, poderá existir isenção de IMT até um determinado valor, se o bem for destinado a habitação própria e permanente do comprador.
Note que dizer que o prédio está isento, não é o mesmo que dizer que o prédio não está sujeito a pagamento de imposto. É sempre necessário declarar perante a autoridade tributária o negócio jurídico.
Existe, porém, situações relevantes, que nem sempre se poderão aplicar as taxas previstas para prédios destinados a habitação. O legislador é claro no que escreve e é referido no artigo 17.º, do código do imposto sobre transmissões onerosas, que as taxas previstas na alínea a) e b) aplicam-se a prédios em que a afetação seja exclusivamente habitação.
Todos os outros em que se trate de prédios em que possam ser classificados com mais de uma afetação, mesmo que seja destinado a habitação, é taxado de forma igual e sempre à taxa de 6,5%, o que, na minha opinião, acaba por prejudicar claramente o contribuinte. Imaginado a situação de um prédio em propriedade total, que tem dois andares, um destinado a habitação e outro a arrumos, o contribuinte irá pagar uma taxa muito mais elevada que se o mesmo prédio tivesse a afetação toda para habitação.
Quanto a estas e outras questões que possam surgir durante um processo de compra de um bem imóvel, o Solicitador é o profissional habilitado que, certamente, o irá orientar no melhor caminho para a concretização do negócio jurídico
