O contrato promessa de compra e venda é um contrato muito comum no nosso país. Pode-se afirmar que o contrato-promessa acaba por se mostrar como um contrato preliminar, no qual as partes emanam uma declaração negocial com o desejo de se comprometer a celebrar um determinadocontrato: o contrato prometido.
Tutela os interesses não só do promitente vendedor, mas também os interesses do promitente comprador.
Utilizado em muitos negócios jurídicos, é na compra e venda de bens imóveis que tem o seu grande destaque e utilidade prática.
Na hora de comprar um bem imóvel, seja uma casa para sua habitação, um prédio destinado a comércio ou até mesmo um prédio rústico e de forma a garantir num futuro a concretização do contrato definitivo, muitas vezes é elaborado este tipo de contrato, com as condições estipuladas pelas partes.
Contudo, convém realçar que existe um conjunto de formalismos estipulados por lei que lhe dão a validade jurídica necessária. Em primeiro lugar, o contrato promessa de compra e venda de bem imóvel deverá ter a forma escrita e não poderá ser um mero contrato verbal. Na formação do contrato, a lei estipula a obrigatoriedade de reconhecimento de assinaturas das partes envolvidas.
Verifica-se que, muitas vezes, existe a tendência para a inclusão de uma cláusula que dispense o reconhecimento notarial das assinaturas, o que se demonstra ser totalmente incorreto, uma vez que a lei é bastante clara e, no caso de promessa sobre edifício ou fração autónoma, exige esta formalidade.
Se as partes quiserem atribuir eficácia real ao contrato, passa a ser necessário que o mesmo seja celebrado através de escritura pública ou documento particular autenticado. E o que é isto de eficácia real? Na prática, se o contrato promessa tiver eficácia real e, por exemplo, o promitente vendedor, em data posterior à sua celebração alienar o bem imóvel a um terceiro, o promitente comprador poderá exigir diretamente do proprietário o cumprimento da promessa de transmissão e, se for o caso, a execução específica do contrato promessa e, simultaneamente, a restituição do imóvel.
E se estivermos perante um contrato que tem em vista a concretização de uma transmissão de propriedade de um edifício ou fração autónoma, será também necessário a menção da licença de utilização.
Não podemos deixar de salientar que, além das exigências na sua formação, poderá estar sujeito a impostos, nomeadamente, a imposto municipal sobre transmissões onerosas (IMT).
Estão sujeitos a pagamento de IMT os contratos em que haja tradição da coisa (entrega da posse do bem imóvel para o promitente comprador) e que o mesmo não seja para habitação própria permanente. Porém, nesta situação, se existir a cláusula da possibilidade de cedência de posição contratual, existe sujeição ao pagamento do mencionado imposto.
Quanto ao Imposto de Selo, não existe em momento algum a sua sujeição, pela razão de se tratar de uma mera ficção jurídica, apenas ficando sujeito na altura em que se dá a celebração do contrato prometido.
Na hora de celebrar um contrato promessa de compra e venda, o Solicitador é um profissional habilitado que o conduzirá nestas e em todas as questões práticas que sejam necessárias.
